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資助置業政策扼殺香港經濟活力


 

【撰文:姚松炎】

新政府推行新房屋政策,一改過去加建公營出租房屋為主的策略,改為全面推動資助置業,不但把原本為興建出租公屋的地盤改為興建出售的綠置居,更會落實為夾心階層提供資助置業的首置盤,和增加居屋流轉的白居二恆常化政策。

首個首置上車盤選址安達臣道發展計畫一處地皮。

新房策全面向資助置業傾斜,先不以陰謀論推測其背後的利益輸送目的,相信是信納了部份學者的意見,認為增加置業率可以帶來社會利益,包括增加歸屬感、分享經濟成果、推動相關經濟產業和解決退休保障等[1][2],所以政府認為值得由公帑資助市民置業,即使受資助家庭的收入已經高達全城收入最高的兩成家庭。

然而,這些利益正正是爭論所在,因為反對意見認為公帑既不應用來資助中產家庭置業,而且整套理論乃建基於樓價需要不斷上升,且升幅跑贏家庭收入升幅才可實現,但當今並未有任何理論能夠合理說明如何令一個城市的樓價長期上升,並升得快過收入,而不會造成管治困難。

香港連續6年成為全球最不能負擔樓價的城市。

相反,在當前超高樓價的情況下(已連續6年成為全球最不能負擔樓價的城市,達到極度不能負擔水平),若果政府大力推行資助置業,一旦樓價下跌,受資助家庭變成被誘使負債而跌入負資產階級,可能引起社會動亂。有關以上置業為本的政策對社會帶來的風險,大家可以參考鄒崇銘和龍子維 (2017) 的《「置業主導」置市民於險境》一文[3]

有分析認為資助置業有助社會穩定,並以新加坡組屋的成功例子作為說明。但不可不知新加坡組屋是根據家庭負擔能力來定價,而不是以市價折扣作為出售價(轉售時需要補地價),因此新加坡組屋出現負資產的機會很低;新加坡組屋亦不可在私樓市場出售,所以組屋的存貨量不會因為補地價後變私樓而減少資助房屋存量,這樣才可避免以公帑資助買家炒賣公營房屋而獲利。

香港相參照新加坡,但兩地有很多社會條件不相同。

英國在1980年代曾經推行「置業權」(RIGHT TO BUY)計劃,有學者分析當時英國政府透過增加置業率作為穩定社會、令更多市民支持政府推行通脹金融政策的手段,由於資助置業計劃令更多市民負債,受資助家庭因而支持政府繼續推升樓價,推高通脹,受資助人士的行為也會變得較保守,因為不想經濟衰退導致失業,不想政局動亂影響樓價(影響自己的財富),容易變成順民甚至助紂為虐[4]

隨後也有學者研究發現置業家庭為了供樓,需要犧牲其他生活選擇,包括結婚、生育、搬遷、轉工、退休等影響人生的重大決定。Andrews and Sanchez (2011) [1] 和 Ronald and Elsinga (2012) [5] 總結出以下7項高置業率(及高負債率)對社會所產生的問題:

1.     財富過度集中在房產市場,形成過高風險;

2.     形成勞動力的地區流動性偏低,因為負債家庭難以搬遷;

3.     整體社會的債務總額愈積愈多,形成債務風險;

4.     形成有物業與冇物業者在分享經濟成果上的不公平;

5.     形成低生育率,因為家庭收入的大部份已花在供樓而不敢生育;

6.     物業獲利者出現提早退休及過度儲蓄,影響經濟;及

7.     資助置業政策變成政治操控工具。

幾位學者認為推高置業政策不但對家庭不友善,甚至對工作也不友善。由於政策推動年青時高負債,年老時高資產值,令年青時不敢創業或嘗試高風險高回報的工作和事業。相反,年老時因為資產升值(假設有),亦會令更多人提早退休,但即使有時間都已經無力創業或勇闖新領域,結果令成年就業人口進一步下滑,企業冒險精神不足,創新科研能力不繼,嚴重削弱經濟活力。

英國曾有民調[6]發現,4成被訪者因樓價高企而推遲結婚決定。我分析香港1997年第1季至2014年第4季的結婚宗數變化(季度調整),初步迴歸分析發現樓價變化(前兩季)對結婚宗數變化呈負數影響(圖1)。 

香港樓價變化(前兩季)DLOG(HPI(-2))及結婚宗數變化(季度調整) DLOG(MARRIAGE_SA),1997第1季 - 2014年第4季

由於家庭高負債亦會影響生育決定,資助置業政策會進一步加劇未來人口老化比例的程度,當前香港已經開始步入人口老化階段,繼續以鼓勵欠債形式推高置業率,恐怕只會令人口老化速度加劇,不利香港長遠經濟發展。

一旦樓價下滑,負資產家庭因為負債不動產,所以不能因應家庭需要而搬遷,造成區域流動受阻,影響升學與事業前途的選擇。

最後,必須引述Moyo Dambisa (2011) 的研究結論:「資助置業是一項嚴重錯誤的政策,由於政府需要不停推高樓價,以令業主獲利,樓價不停上升意味著經濟最終必然出現泡沫,且必定爆破,令房屋變成炒賣的商品,而非居住用途的生活必須!」[7]

參考

[1] Caldera Sanchez and D. Andrews (2011) To Move or not to Move: What Drives Residential Mobility Rates in the OECD? OECD Economics Department Working Papers, No. 846, OECD Publishing. 

[2] Richard Wong (2017) Fixing Inequality in Hong Kong, Hong Kong University Press.

[3] 鄒崇銘和龍子維 (2017) 「置業主導」置市民於險境

[4] Malpass, P. and Rowloands, R. (2010) Housing, Markets and Policy, Routledge.  

[5] Richard Ronald and Marja Elsinga (2012) Beyond Home Ownership: Housing, Welfare and Society, Routledge

[6] Hill, Amelia (2010) Home prices force couples to delay marriages and families, survey shows, The Guardian, 21 March.

[7] Moyo Dambisa (2011) How the West was Lost: Fifty Years of Economic Folly – And the Stark Choices Ahead