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英國樓價季度升幅創15年新高 後市走勢還看英倫銀行議息


英國房價在印花稅假期結束後,仍連升2個月。資料圖片

英國是近年港人海外置業的熱門國家,當地印花稅假期在9月底結束後,樓市持續有支持,按揭貸款商Halifax周二公布最新英國房價指數,11月平均房價按月再升1%,達到272,992英鎊,是連續5個月刷新紀錄,若按年計升幅為8.2%,按季則彈3.4%,更是自2006年以來最強勁的季度增幅。不過,這股升勢能否持續到明年,還得看英倫銀行本月中的議息決定。

Halifax最新英國房價指數。藍線是按年升幅,綠線是按季升幅,紫線為按月升幅。

以地區劃分,威爾士的業主肯定是大贏家,當地房價按年升14.8%,首次突破20萬鎊關口至204,148鎊。其次為英格蘭西北部(11.4%),北愛(10%)和英格蘭南部(10%)則平分季軍。至於包尾的則是大倫敦地區,按年只錄得1.1%的升幅,然而當地房價早已冠絕全英國,平均達521,129鎊,雖然漲幅似有還無,但均價比起威爾士仍高出不止1倍半。

英國各區的平均房價和按年升幅。資源來源:Halifax最新英國房價指數

跟其他先進國家的情況一樣,英國房價在新冠肺炎疫情下大幅攀升,經濟活動表現出乎意料強韌是主要原因。當然,期間印花稅減免也是功不可沒。為減輕置業者的負擔,英國由去年7月初起實施「印花稅假期計劃」(Stamp Duty Holiday),將享有印花稅減免的房價上限,由12.5萬鎊上調至50萬鎊,觸發大批首置人士入市和換樓潮,計劃原本在今年3月底結束,但因疫情反覆延長至6月底,其後當局又在7月至9月提供過渡期優惠。英國住宅印花稅階在10月回復正常。

持續近兩年的疫情,導致買家對傳統核心的首都地區興趣需求減弱,相反在家工作和讀書的時間大增下,驅使購買力外移,尋求更大居住空間,成為了各地房價上漲的動力。不過,隨著房價屢創新高,情況已有所改變,Halifax執行董事Russell Galley指出,公寓成交價在過去一年漲了10.8%,跑贏獨立物業6.6%的升幅,他表示:「反映『追求空間』的需要,已不及疫情爆發初期時那麼明顯,特別是樓市整體交投自印花稅假期結束後,已經出現回落。」根據英國政府數據,10月當地住宅轉手宗數較9月直接砍半,跌了52%至76,930,是9年新低,按年計也少28.3%。

英國公寓價格過去一年跑贏獨立屋物業。資料圖片

踏入12月,買家轉趨觀望,聖誕新年假期將至,英國人固然是忙於準備過節,市場等待英倫銀行12月16日議息結果也是重要的原因。原先投資者估計,央行會將利率由0.1%的歷史低位,調高至0.25%去遏抑脫韁的通脹,但隨著新變種病毒Omicron橫空出世和能源價格回軟,加息預期已出現變數。英國按揭顧問Rob Peter認為,「12月(議息會議)將左右樓市踏入2022年的走向。」

英倫銀行下周議息,為樓市帶來不明朗因素。資料圖片

即使英倫銀行決定收水,業界對後市升跌意見分歧,按揭顧問Graham Cox認為加息勢必打擊買家信心,房價在2022年有機會轉勢。不過,投資顧問Anna Clare Harper留意到印花稅假期完結後,交投萎縮只是盤源奇缺所致,需求依然強勁,將會對房價帶來支持,但她展望升勢會在這幾個月放緩,其中一個原因是冬季日照時間較短,導致買家可以睇樓的機會也減少。