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【法團攻防戰‧3】《建築物管理條例》幾乎沒罰則 民政不執法 法團難透明


彩明苑失款案事件中,雖然涉事姓黃的佳定物管公司經理以涉嫌盜竊罪被拘捕,法團前主席何民傑則聲稱,因長期信賴「專業」的物管公司,以致多年未有發現財務文件的真偽。

有業主質疑,失款事件上,是否一句「不知情」就沒有責任呢?究竟現行法例如何規管法團和物業管理公司?小業主如何監察自己所住的大廈法團或管理公司?

法團失款案以往都有發生,業主立案法團的日常運作是根據《建築物管理條例》(第344章)的規定。條例由民政事務局局規管,民政事務總署製作的「條例指南」就提到「管委會委員對所有業主都有受信責任,應該以公開透明、真誠信實的態度處理法團事務和履行有關職責。」

法團有權力也有義務,例如根據條例,法團會議可決定有關公用部分的管理、行政事宜;與此同時,法團須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄(第27條)、須就有關建築物的公用部分及該法團的財產購買第三者保險等(第28條)。違反以上規定,管理委員會的每一個委員均屬犯罪,一經定罪,最高可罰款50,000元。

雖然如此,但一些規管法團委員公開透明行事的相關條文,卻沒有列明罰則,例如條例規定,管理委員會須准許業主等持份者在任何合理時間內查閱帳簿,但條例並沒有講明合理時間是多少、委員違反條文有甚麼後果以及罰則。

關注大廈管理問題多年的「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」 發言人民主黨莊榮輝,最近與民主黨兩名黨員組成「解圍」這個新平台,協助有需要的法團或業主。莊榮輝批評,雖然現行條例過時,但並非法團主席的責任,「你法例講得明,別人問你主席拿(帳目),你一個月不拿出來,你就要罰嘛,你無講明(罰則),你主席錯甚麼?我只是調轉頭說,為何立例的人,不講清楚件事。」

條例又規定,管理委員會須在不少於5%的業主要求下,主席收到要求後的45天內舉行該業主大會。但同樣沒講明違反條文有甚麼後果以及罰則。莊榮輝曾協助沙田富嘉花園小業主,當時法團主席辭職,無人執行召開會議的要求,於是入稟土地審裁處,成功命令委任一名管理人召開會議,但就算獲判勝訴,小業主要花時間、花律師費之餘,更未必能全數追討訴費,變相是得不償失。

贏係贏,不過做錯嘢的人係無受罰,你點有阻嚇作用呢?去到最盡都無事,佢連律師費都唔洗輸,佢用大家的錢去打。呢個咩世界?
左起:民主黨莊榮輝、前中西區議員伍凱欣、沙田區議員冼卓嵐,近期組成新平台「解圍」,協助有需要的法團或業主。周滿鏗攝

至於物管業監管方面,政府由開始諮詢到實施發牌制度,中間歷時近十年,終於在去年5月刊憲發牌制度,同年8月實施。現時的發牌制度設三年過渡期,過渡期後,所有物業管理公司就必須持有牌照。而物管公司中擔任管理或督導角色的人員,另外亦須持牌。

根據《物業管理服務條例》(第626章),物監局可向觸犯違紀行為的物業管理公司及物業管理人作出紀律處分,例如是該持牌人在專業方面,有失當或疏忽行為等,物監局就可對該持牌人的行為進行調查、聆訊。若指控成立,最嚴重可被撤銷牌照。

但事實上,由於現時發牌制度僅實施了一年,目前仍有兩年過渡期,如物管公司在過渡期間未向物監局申領牌照,基本上不受監管,而今次涉事彩明苑失款案的「佳定物業管理公司」,正正不在物業管理公司登記冊內,即未申領牌照。換言之,物監局在今次事件基本上無從跟進。

眾新聞曾邀約物監局主席謝偉銓受訪,及向物監局查詢彩明苑事件,最後亦沒有回覆。

物監局早前就彩明苑事件發聲明指,正密切注視事態發展,並檢視在物業管理業發牌制度下可如何適當跟進。聲明亦提到,會研究發出物管公司處理代客戶支付款項的操守守則,為業界提供實務指引,幫助業主組織作出妥善安排。

莊榮輝就指出,現時物監局成員的組成有一定比例是物管公司代表,質疑其認受性,「你叫業界監管業界,呢個就係問題」、「而好似我呢啲壓力團體,一個民間組織團體都唔邀請入去,如何反映業主意見?」

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